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Ley del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial

En la Gaceta Oficial No. 40.418, de fecha 23 de mayo de 2014, se publicó el Decreto Presidencial No. 929 con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (el “Decreto Ley”).  El objeto del Decreto Ley consiste en establecer las condiciones y procedimientos para regular y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios, para el arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial.  Quedan excluidos de la aplicación del Decreto Ley, los inmuebles no destinados al uso comercial, tales como viviendas, oficinas, industrias, pensiones, habitaciones, residencias estudiantiles, inmuebles destinados a alojamiento turístico o de temporadas vacacionales, fincas rurales y terrenos no edificados.

 

El Decreto Ley establece que (i) el arrendatario tiene el derecho a que se le elabore un contrato escrito y autenticado; por tanto, el arrendador está obligado a hacerlo considerando las pautas establecidas en este Decreto Ley; (ii) a efectos de la suscripción del contrato, el arrendatario no estará obligado a pagar primas por cesión, traspaso, arriendo, por venta de punto comercial, o aceptar como condición la compra de bienes muebles que se encuentren en el local que se pretende arrendar, a menos que el arrendatario manifieste su interés en adquirir dichos bienes muebles; (iii) el arrendatario no podrá ser obligado o limitado a vender productos o a prestar servicios de determinadas marcas comerciales o adquiridos a determinados proveedores; (iv) queda prohibido cobrar cánones de arrendamiento que no sean aquellos calculados según los métodos que el Decreto Ley ofrece; (v) los depósitos en garantía y las fianzas de fiel cumplimiento no podrán ser constituidas por un monto superior al equivalente a tres (3) meses del canon de arrendamiento; (vi) la duración mínima del contrato debe ser un (1) año, exceptuando aquellos casos en que la actividad a desarrollar esté enmarcada en temporadas específicas; (vii) al vencimiento del contrato, si el propietario pretende continuar arrendando el inmueble en el mismo rubro comercial, el arrendatario tendrá un derecho de preferente a arrendarlo, siempre y cuando cumpla con las disposiciones del Decreto Ley, y (viii) al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (6) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, la cual varía entre seis (6) meses y los tres (3) años, dependiendo de la duración de la relación arrendaticia.

 

Con respecto a los cánones de arrendamiento y su pago, el Decreto Ley señala que el pago del canon de arrendamiento se efectuará en una cuenta bancaria, cuyo único titular sea el arrendador, la cual no podrá ser clausurada durante la relación arrendaticia.  Por otra parte, la fijación del canon de arrendamiento la determinarán el arrendador y el arrendatario, aplicando bien sea el método (a) del canon de arrendamiento fijo (“CAF”), en el cual el valor del inmueble para el momento de la transacción se determinará mediante avalúo realizado según el método de costo de reposición, cuyo método será supervisado y acordado por la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (“SUNDDE”); y el porcentaje de rentabilidad anual será entre 12% y 20% para el primer año de arrendamiento, sujeto a lo dispuesto en el Decreto Ley; (b) del canon de arrendamiento variable (“CAV”) con base en porcentajes de ventas, en el cual se establecerá como referencia el monto bruto de ventas realizadas por el arrendatario, expresadas en la Declaración Regular del Impuesto al Valor Agregado, correspondiente al mes inmediatamente anterior; y el porcentaje a aplicar sobre el monto de ventas realizadas oscilará entre 1% y 15%, sujeto a las disposiciones del Decreto Ley, o (c) del canon de arrendamiento mixto (“CAM”) compuesto por porción fija más porcentaje de ventas, en donde la porción fija en ningún caso será superior al 50% de lo que corresponda a un CAF; y el porcentaje de ventas en ningún caso será superior al 8%, sujeto a las condiciones establecidas en el Decreto Ley.

 

En el Decreto Ley señala que la SUNDDE podrá, cuando considere por razones de interés público o social, modificar mediante providencia administrativa los porcentajes de rentabilidad anual.

 

En los inmuebles destinados al uso comercial, que formen parte de otros inmuebles bajo régimen de condominio u otro régimen de propiedad colectiva o de comunidad, la administración del condominio será coordinada por un Comité Paritario de Administración del Condominio, integrado paritariamente por representantes seleccionados por los propietarios y por los arrendatarios respectivamente.  Adicionalmente, el Decreto Ley establece los derechos y obligaciones del Comité Paritario de Administración del Condominio.

 

El Decreto Ley a su vez le atribuye preferencia ofertiva al arrendatario que haya mantenido esta condición por dos (2) años y que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento. En caso de violación a esta preferencia, el arrendatario tendrá derecho al retracto legal arrendaticio.

 

Queda prohibido (i) el cobro por exhibir o mostrar inmuebles en oferta para el arrendamiento; (ii) el subarrendamiento, salvo disposición en contrario en el contrato; (iii) establecer cánones de arrendamiento en moneda extranjera; (iv) el arbitraje privado para resolver los conflictos surgidos entre arrendador y arrendatario con motivo de la relación arrendaticia; (v) la resolución unilateral del contrato de arrendamiento, y demás restricciones y limitaciones establecidas en el Decreto Ley.

 

Los propietarios, administradores, arrendadores o arrendatarios que incumplan con las estipulaciones previstas en el Decreto Ley, serán sancionados con las multas correspondientes, las cuales oscilan entre Quinientas Unidades Tributarias (UT 500) y Dos Mil Quinientas Unidades Tributarias (UT 2.500).

 

El Decreto Ley establece que todos los contratos vigentes a la fecha de su entrada en vigor deberán ser adecuados a lo establecido en el Decreto Ley en un lapso no mayor a seis (6) meses.

 

El Decreto Ley deroga el Decreto No. 602 publicado en Gaceta Oficial No. 40.305 de fecha 29 de noviembre de 2013, mediante el cual se establecía el régimen transitorio de protección a los arrendatarios. Y ordena que se desapliquen, para la categoría de arrendamiento de inmuebles regulados por el Decreto Ley, todas las disposiciones del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley No. 427 de Arrendamiento Inmobiliario, publicado en Gaceta Oficial No. 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999.

 

El Decreto Ley entró en vigencia a partir de su publicación en Gaceta Oficial.

 

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"NOTA: ESTA INFORMACIÓN NO DEBE INTERPRETARSE COMO UNA ASESORÍA LEGAL EN  ASUNTO ESPECÍFICO ALGUNO Y SU CONTENIDO TIENE EL FIN DE SERVIR COMO UN AVISO GERENCIAL EN CUANTO A LOS SUCESOS ACTUALES EN  VENEZUELA. CUALQUIER  PREGUNTA LEGAL RELACIONADA CON LA POSIBLE APLICACIÓN DE UNA NUEVA LEGISLACIÓN O  DE UNA LEGISLACIÓN PROPUESTA A UN ASUNTO ESPECÍFICO  DEBE DIRIGIRSE A TRAVIESO EVANS ARRIA RENGEL & PAZ.”